En bref. En 2026, l'immobilier locatif permet de réduire ses impôts de quatre façons : une réduction d'impôt sur le prix du bien (Denormandie) ou sur les travaux (Malraux), l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux énergétiques), une déduction sans plafond pour les monuments historiques, ou un amortissement qui allège l'impôt sur les loyers (location meublée, statut du bailleur privé). Le bon choix dépend de votre impôt, de vos revenus fonciers actuels et du plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
Les dispositifs en un tableau
| Dispositif | Mécanisme | Avantage | Engagement | Plafond global de 10 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Denormandie | Réduction d'impôt sur le prix de revient (achat + travaux) | 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, retenu dans la limite de 300 000 € par an | Location nue 6, 9 ou 12 ans, loyer et ressources plafonnés | Oui, inclus |
| Déficit foncier | Charges et travaux déduits des loyers, l'excédent est imputé sur le revenu global | Jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique | Location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation | Non concerné |
| Malraux | Réduction d'impôt sur les dépenses de restauration | 22 % ou 30 % des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans consécutifs | Location nue 9 ans | Non, exclu |
| Monuments historiques | Charges et travaux imputés sur le revenu global | Déficit imputable sans limite de montant | Conservation du bien 15 ans | Non concerné |
| Statut du bailleur privé | Amortissement déduit des revenus fonciers | Jusqu'à 12 000 € par an selon le niveau de loyer | Location nue 9 ans, immeuble collectif, loyer plafonné | Déduction, pas une réduction d'impôt |
| LMNP | Abattement forfaitaire (micro-BIC) ou charges et amortissement (régime réel) | Loyers peu ou pas imposés pendant l'amortissement | Location meublée | Non concerné |
Le statut du bailleur privé et le LMNP n'apportent pas de réduction d'impôt : ils diminuent le revenu imposable. Leur effet dépend donc de votre tranche d'imposition.
1. La réduction d'impôt : Denormandie et Malraux
Une réduction d'impôt se retire directement du montant de l'impôt à payer. Son effet est le même quelle que soit votre tranche d'imposition, à condition d'avoir assez d'impôt pour l'absorber.
Le Denormandie concerne un logement ancien acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 dans une commune éligible, avec des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération (article 199 novovicies du CGI). La réduction est de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), sur une base limitée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m². Elle entre dans le plafond global des niches fiscales, et la part qui dépasse l'impôt de l'année n'est ni reportable ni remboursable. Le guide complet du Denormandie.
Le Malraux s'applique à la restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable. La réduction porte sur les travaux uniquement : 30 % lorsque le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, 22 % sinon, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Le logement doit être loué nu pendant 9 ans. Le Malraux est exclu du plafond global de 10 000 € (article 200-0 A du CGI). Le guide du Malraux.
2. Le déficit foncier : pour ceux qui ont déjà des loyers
Si vous louez déjà un bien nu au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent de vos loyers. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI). Le reste, ainsi que la part liée aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La limite est relevée, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le déficit foncier n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales. Le fonctionnement détaillé du déficit foncier.
3. Les monuments historiques : la déduction sans plafond
Pour un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, la limite de 10 700 € ne s'applique pas : le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limite de montant. En contrepartie, le propriétaire s'engage à conserver le bien au moins 15 ans. C'est le dispositif des patrimoines importants et des projets de long terme. Le guide des monuments historiques.
4. L'amortissement : bailleur privé et location meublée
Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement sur un logement neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux, situé dans un immeuble collectif et acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement est loué nu pendant au moins 9 ans, à loyer plafonné. La déduction peut atteindre 12 000 € par an lorsque la moitié au moins des loyers provient de locations très sociales. Le statut du bailleur privé expliqué.
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, les loyers d'une location meublée de longue durée bénéficient d'un abattement de 50 % tant que les recettes ne dépassent pas 83 600 € (revenus 2026). Au régime réel, les charges et l'amortissement du bien et du mobilier se déduisent des loyers. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le guide LMNP.
Le plafond global des niches fiscales
La somme de certains avantages fiscaux ne peut pas réduire votre impôt de plus de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI). Le Denormandie entre dans ce plafond, avec d'autres avantages courants comme l'emploi d'un salarié à domicile ou la garde de jeunes enfants. Le Malraux en est exclu. Le déficit foncier, les monuments historiques et le LMNP ne sont pas des réductions d'impôt : ils ne consomment pas ce plafond.
Avant de choisir, faites le total des avantages fiscaux que vous utilisez déjà. Si vous approchez des 10 000 €, une réduction supplémentaire comme le Denormandie risque d'être en partie perdue.
Quel levier selon votre situation ?
| Votre situation | Piste à étudier en priorité | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vous payez de l'impôt sur le revenu et voulez le réduire directement | Denormandie | La réduction se retire de l'impôt, quelle que soit votre tranche |
| Vous avez déjà des revenus fonciers imposés | Déficit foncier | Les travaux effacent vos loyers imposables, puis jusqu'à 10 700 € de revenu global |
| Vos avantages fiscaux atteignent déjà 10 000 € | Malraux, monuments historiques | Ils sont hors du plafond global |
| Vous cherchez surtout des loyers peu imposés | LMNP, statut du bailleur privé | L'amortissement réduit l'impôt sur les loyers pendant de longues années |
| Vous avez peu ou pas d'impôt sur le revenu | Aucune réduction d'impôt | Une réduction sans impôt à absorber est perdue : l'enjeu est alors l'investissement lui-même |
Ces pistes sont générales. Le bon dispositif dépend aussi de votre horizon, de votre capacité d'emprunt et de vos autres revenus : simulez votre réduction Denormandie ou demandez à être rappelé pour une étude de votre situation.
Les règles communes à ne pas oublier
- Un engagement de location accompagne chaque dispositif. Le rompre avant terme entraîne en principe la reprise de l'avantage, sauf exceptions prévues par les textes.
- Un même logement ne cumule pas deux régimes : on peut détenir plusieurs biens sous des dispositifs différents, pas superposer deux avantages sur le même bien.
- La location nue et la location meublée ne relèvent pas des mêmes règles : le déficit foncier n'existe qu'en location nue au régime réel.
- L'avantage fiscal ne fait pas un bon investissement : l'emplacement, le prix d'achat, le loyer de marché et la qualité des travaux restent décisifs.
Questions fréquentes
Il n'y a pas de réponse unique. Le Denormandie réduit directement l'impôt, dans la limite du plafond global de 10 000 €. Le Malraux et les monuments historiques échappent à ce plafond mais demandent des budgets de travaux importants. Le déficit foncier est le plus adapté si vous avez déjà des loyers imposés. Le choix dépend de votre impôt, de vos revenus fonciers et de vos autres avantages fiscaux.
Une réduction d'impôt se retire du montant de l'impôt à payer, avec le même effet pour tous les contribuables imposables. Un déficit foncier diminue le revenu imposable : l'économie dépend alors de votre tranche d'imposition. Le premier entre dans le plafond global de 10 000 €, pas le second.
Oui, sur des biens différents : un logement en Denormandie et un autre loué nu en déficit foncier, par exemple. Un même logement ne peut pas bénéficier de deux régimes à la fois, et les réductions d'impôt s'additionnent dans le plafond global de 10 000 €.
Oui. L'article 156 du CGI prévoit une limite relevée jusqu'à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Sans justification du nouveau classement à cette date, l'avantage est remis en cause.
Les dispositifs fiscaux n'imposent pas d'apport. Le financement dépend de votre banque et de votre situation. Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers en location nue, mais ils ne s'imputent jamais sur le revenu global au titre du déficit foncier.
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Sources (consultées le 2 novembre 2026) : Code général des impôts, article 199 novovicies (Denormandie), article 156 (déficit foncier, monuments historiques), article 200-0 A (plafond global) ; BOI-IR-RICI-365 ; BOI-RFPI-BASE-30-20 ; impots.gouv.fr, immeubles spéciaux (Malraux, monuments historiques) ; Service-Public.fr, plafonnement global des niches fiscales, revenus d'une location meublée, statut du bailleur privé ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47. Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.