Le principe du déficit foncier
Un propriétaire qui loue un bien nu et opte pour le régime réel d'imposition (par opposition au micro-foncier) déclare chaque année ses loyers bruts, dont il déduit l'ensemble des charges liées au bien : travaux, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt, charges de copropriété non récupérables, etc. Lorsque le total de ces charges dépasse les loyers perçus sur l'année, le résultat foncier est négatif : c'est le déficit foncier.
Ce déficit n'est pas neutre pour le contribuable. Sa fraction qui ne provient pas des intérêts d'emprunt peut venir réduire le revenu global du foyer fiscal (traitements et salaires, autres revenus) et donc diminuer directement l'impôt sur le revenu dû cette année-là, dans la limite d'un plafond annuel. C'est ce mécanisme, prévu à l'article 156 du Code général des impôts, qui distingue le déficit foncier d'une simple charge déductible : il vient au secours du revenu global, pas seulement des futurs revenus fonciers.
Point de vigilance : le déficit foncier n'est pas un dispositif de réduction d'impôt à proprement parler, mais une règle de calcul du revenu net imposable. Il ne figure donc pas dans les brochures de « défiscalisation immobilière » zonée comme le Denormandie : il s'applique de droit à tout propriétaire bailleur au régime réel, sans zone ni plafond de loyer à respecter.
Le plafond annuel et le report sur 10 ans
La part du déficit foncier qui provient des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de ce plafond, ou pour la fraction du déficit liée aux intérêts d'emprunt, qui n'est jamais imputable sur le revenu global,, le solde n'est pas perdu : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, tant que le contribuable perçoit encore des revenus fonciers pour l'absorber.
Autre point utile à connaître : le déficit foncier imputé sur le revenu global n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il ne consomme donc pas la « place » disponible pour d'autres avantages fiscaux soumis à ce plafond.
Le plafond majoré pour travaux énergétiques
Un plafond majoré à 21 400 € par an (le double du plafond de droit commun) s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 pour de travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce dispositif suppose la conservation des devis, factures et des deux DPE (avant et après travaux).
Ce plafond majoré, créé à l'origine pour des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, a été prorogé : il s'applique aux dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027, pour des travaux dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022.
À vérifier au cas par cas : c'est la date de paiement des travaux, et l'amélioration effective de la classe énergétique, qui conditionnent l'éligibilité au plafond majoré. Avant d'engager des travaux dans cette optique, faites confirmer les conditions applicables au moment du paiement des dépenses.
Travaux éligibles et travaux exclus
L'article 31 du Code général des impôts distingue les charges déductibles selon leur nature. Trois catégories de travaux ouvrent droit à déduction :
| Catégorie | Définition | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien | Maintenir le bien en bon état sans en modifier la consistance | Ravalement, peinture, réfection de toiture à l'identique |
| Réparation | Remettre en état un élément défaillant | Remplacement d'une chaudière, réfection de plomberie ou d'électricité |
| Amélioration | Apporter un équipement ou un confort nouveau, sans changer la structure | Isolation thermique, installation d'un système de chauffage plus performant, mise aux normes |
À l'inverse, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement : ceux qui touchent au gros œuvre, créent une surface habitable nouvelle ou modifient la structure du bâtiment. Sont exclus de la déduction au titre des revenus fonciers. Ils relèvent d'un traitement fiscal différent, généralement pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente.
Conditions à respecter
Trois conditions encadrent le mécanisme :
Régime réel. Le déficit foncier ne peut se constater qu'au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le régime micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet pas de déduire les charges réelles et exclut donc tout déficit.
Location nue. Le bien doit être loué non meublé. Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec leurs propres règles d'amortissement, et non du régime des revenus fonciers.
Engagement de location de 3 ans. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation du déficit sur le revenu global. En cas de vente ou d'arrêt de la location avant ce terme, l'administration fiscale peut remettre en cause l'imputation réalisée, sauf exceptions : invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, licenciement, ou décès du contribuable ou de son conjoint.
Exemple chiffré
Exemple théorique (hypothèses simplifiées). Prenons un studio loué nu, avec un loyer annuel de 9 600 € (800 €/mois), pour lequel le propriétaire engage une campagne de travaux sur une même année :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Réfection de toiture | 12 000 € |
| Ravalement de façade | 8 000 € |
| Mise aux normes électriques | 4 000 € |
| Taxe foncière et assurance | 2 000 € |
| Total des charges (hors intérêts d'emprunt) | 26 000 € |
| Intérêts d'emprunt de l'année | 3 000 € |
| Loyers encaissés | 9 600 € |
Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers : 9 600 € − 3 000 € = 6 600 €. Les autres charges (26 000 €) dépassent ce solde de 19 400 € : c'est le déficit issu des charges hors intérêts. Sur ce montant, 10 700 € sont imputables sur le revenu global du foyer, ce qui réduit d'autant son revenu imposable cette année-là. Le solde, soit 19 400 € − 10 700 € = 8 700 €, est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le gain d'impôt lié à l'imputation sur le revenu global dépend du taux marginal d'imposition du foyer : à titre indicatif, pour un foyer au TMI de 30 %, l'imputation de 10 700 € représente jusqu'à environ 3 210 € d'impôt sur le revenu en moins (10 700 × 30 %), hors incidence sur les prélèvements sociaux. Ce chiffrage reste théorique et doit être vérifié pour chaque situation personnelle.
Questions fréquentes
Non. Le déficit foncier relève de la catégorie des revenus fonciers, réservée à la location nue au régime réel. Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et suivent des règles d'amortissement différentes, sans mécanisme de déficit foncier imputable sur le revenu global de la même manière.
En principe, une vente ou un arrêt de la location avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global entraîne la remise en cause de cette imputation. Des exceptions existent : invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, licenciement, ou décès du contribuable ou de son conjoint.
Non, le déficit foncier imputé sur le revenu global n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il s'agit d'une règle de détermination du revenu net global, distincte des réductions et crédits d'impôt soumis à ce plafond.
Non. Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers et ne permet pas de déduire les charges réelles. Pour générer et imputer un déficit foncier, le bailleur doit opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.
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