Deux dispositifs, deux logiques de calcul
Le Denormandie calcule sa réduction d'impôt sur le coût total de l'opération (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m²). Le Malraux, lui, calcule sa réduction uniquement sur le montant des travaux de restauration, sans tenir compte du prix d'acquisition du bien. Pour un même budget, le calcul est donc très différent.
Le fonctionnement du Malraux
Le dispositif Malraux s'adresse à la restauration complète d'immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR). La réduction d'impôt atteint :
- 30 % du montant des travaux pour un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
- 22 % du montant des travaux pour un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou pour un SPR non couvert par un plan approuvé lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.
Les quartiers anciens dégradés (QAD) ont aussi ouvert droit au taux de 30 %, pour les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre 2024. Voir notre guide Malraux 2026 pour le détail à jour.
Le plafond de travaux pris en compte est de 400 000 €, appréciés sur une période de 4 années consécutives. La part de réduction qui dépasse l'impôt dû une année peut être reportée sur les 3 années suivantes, ce qui n'est pas possible en Denormandie.
Point clé : la réduction d'impôt Malraux n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an, contrairement au Denormandie. Pour un contribuable déjà proche de ce plafond via d'autres dispositifs, cette différence peut être déterminante dans le choix entre les deux.
Comparatif
| Denormandie | Malraux | |
|---|---|---|
| Assiette de calcul | Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux (coût total) | Montant des travaux uniquement |
| Taux de réduction | 12 à 21 % selon durée d'engagement | 22 % ou 30 % selon secteur |
| Plafond | 300 000 € et 5 500 €/m² | 400 000 € de travaux sur 4 ans |
| Zone requise | Communes ACV, ORT ou listées par arrêté ; copropriétés en difficulté | Site patrimonial remarquable |
| Seuil de travaux minimum | 25 % du coût total de l'opération | Aucun seuil minimum, mais restauration complète exigée |
| Plafond niches fiscales (10 000 €/an) | Soumis | Non soumis |
| Durée d'engagement locatif | 6, 9 ou 12 ans au choix | 9 ans de location nue, en résidence principale, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux |
Pour quel profil d'investisseur
Le Denormandie concerne des villes moyennes partout en France et laisse le choix de la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Le Malraux vise un profil différent : des contribuables à TMI élevée, prêts à s'engager sur des chantiers de restauration patrimoniale plus techniques et plus coûteux, en contrepartie d'un taux de réduction supérieur et d'une sortie du plafond des niches fiscales.
Le Denormandie est notre spécialité. Si un projet Malraux vous semble mieux adapté, parlons-en lors d'une étude personnalisée (gratuite et sans engagement).
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