Deux logiques fiscales différentes
Le Denormandie et le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne répondent pas au même besoin. Le Denormandie offre une réduction d'impôt directe, calculée sur le prix de revient de l'opération et étalée sur la durée d'engagement, à partir de l'année d'achèvement des travaux. Le LMNP, lui, ne donne pas de réduction d'impôt : il permet de réduire, voire d'effacer, l'imposition sur les loyers perçus chaque année, grâce à l'abattement du micro-BIC ou, au régime réel, à l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier.
Le fonctionnement du LMNP
En location meublée, deux régimes fiscaux coexistent :
- Micro-BIC : pour une location meublée de longue durée, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les loyers perçus, si les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € (seuil 2026), sans avoir à justifier de charges réelles. Simple, mais souvent moins avantageux qu'au réel dès lors que le bien a nécessité un investissement significatif.
- Régime réel : les charges réelles sont déduites, et surtout le bien peut être amorti comptablement (le gros œuvre, la toiture, les équipements, chacun sur sa propre durée), ce qui peut ramener l'imposition sur les loyers à un niveau faible, voire nul, pendant plusieurs années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée.
Changement important depuis 2025 : l’article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié les règles de calcul de la plus-value en cas de revente d'un bien LMNP au régime réel : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, donc sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Concrètement, l'avantage fiscal obtenu chaque année via l'amortissement est en partie « repris » au moment de la vente, un paramètre à intégrer dans toute simulation de rentabilité à long terme.
Comparatif
| Denormandie | LMNP | |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans à partir de l'achèvement des travaux | Réduction de l'impôt sur les loyers perçus, chaque année |
| Mécanisme | Pourcentage du prix de revient (12 à 21 %), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² | Abattement forfaitaire ou amortissement comptable |
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée |
| Contrainte géographique | Communes ACV ou ORT uniquement | Aucune contrainte de zone |
| Contrainte de travaux | Travaux ≥ 25 % du coût total | Aucune contrainte de travaux |
| Sortie / revente | Reprise de la réduction si revente avant terme (sauf exceptions) | Réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025 |
Un choix qui dépend de votre objectif
Le Denormandie répond en priorité à un objectif de réduction d'impôt prévisible, chiffrable dès le montage du projet, avec une contrepartie claire (location nue, durée d'engagement fixe). Le LMNP répond davantage à un objectif de constitution de revenus locatifs faiblement fiscalisés sur la durée, avec plus de souplesse géographique mais une fiscalité de sortie désormais plus complexe qu'avant 2025.
Rien n'empêche par ailleurs de détenir les deux dans un même patrimoine, sur des biens différents : le choix se fait projet par projet, selon votre tranche marginale d'imposition, votre horizon de détention et votre appétence pour la gestion (location nue plus simple à gérer qu'une location meublée). Cette comparaison a une vocation informative et générale ; pour arbitrer sur votre situation précise, un échange avec un consultant, et si besoin avec votre expert-comptable, reste recommandé.
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