Qu'est-ce que le dispositif Malraux ?
Institué par la loi du 4 août 1962 portant le nom d'André Malraux, alors ministre de la Culture, ce dispositif vise à encourager la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des secteurs à forte valeur patrimoniale. Le cadre des secteurs protégés a été refondu par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine (loi LCAP), qui a remplacé les anciens secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et AVAP par une catégorie unique : le site patrimonial remarquable (SPR).
Concrètement, le dispositif Malraux accorde une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés sur un immeuble ancien, à condition que ce bien soit situé dans un secteur protégé et que la restauration porte sur l'intégralité de l'immeuble, sous le contrôle de l'architecte des Bâtiments de France (ABF). Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, l'assiette de calcul n'inclut pas le prix d'acquisition du bien : seul le montant des travaux ouvre droit à l'avantage fiscal.
C'est un dispositif qui s'adresse à un profil d'investisseur précis : des contribuables à taux marginal d'imposition (TMI) élevé, prêts à porter un projet de restauration technique et encadré, en contrepartie d'un taux de réduction supérieur à la plupart des autres régimes et d'une sortie du plafond global des niches fiscales.
Les secteurs éligibles en 2026
Le critère d'éligibilité au Malraux porte sur la zone, pas sur le bien lui-même : contrairement aux Monuments historiques, un immeuble Malraux n'a pas besoin d'être individuellement classé ou inscrit. Ce qui compte, c'est sa localisation dans un site patrimonial remarquable (SPR), la catégorie unique qui a remplacé depuis 2016 les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Un SPR peut être couvert par l'un de ces deux documents de gestion :
- Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé : un document qui tient lieu de plan local d'urbanisme sur le périmètre du SPR et fixe des règles détaillées de conservation, immeuble par immeuble.
- Un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé : un document qui vient compléter le PLU de la commune sur le périmètre du SPR, avec des règles généralement moins prescriptives que celles d'un PSMV.
Le type de document applicable détermine directement le taux de réduction d'impôt : voir la section suivante. Un SPR peut aussi, plus rarement, être couvert par aucun des deux documents ; dans ce cas, l'accès au dispositif suppose une restauration déclarée d'utilité publique.
Point de vigilance : les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers relevant du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ont longtemps constitué une troisième voie d'accès au Malraux, au taux de 30 %. Ce régime a été prorogé plusieurs fois par les lois de finances successives, avec une dernière échéance fixée au 31 décembre 2024 pour les dépenses payées. Ce volet n'a pas été prorogé depuis : pour une opération nouvelle, l'entrée dans le dispositif passe donc par un SPR (avec PSMV ou PVAP approuvé, ou restauration déclarée d'utilité publique). Si un bien vous est présenté comme éligible au titre d'un QAD, faites vérifier le fondement juridique exact avant tout engagement.
Pour la méthode concrète permettant de vérifier si un bien précis se situe dans un secteur éligible, et de distinguer PSMV et PVAP sur le terrain, voir notre article dédié : comment savoir si un bien est en secteur éligible au Malraux.
Deux taux selon le secteur
Le taux de réduction d'impôt applicable dépend directement du document de gestion qui couvre le SPR dans lequel se situe le bien :
| Situation du bien | Taux de réduction |
|---|---|
| SPR couvert par un PSMV approuvé | 30 % du montant des travaux |
| SPR couvert par un PVAP approuvé, ou restauration déclarée d'utilité publique | 22 % du montant des travaux |
Ce taux s'applique au montant des travaux effectivement payés dans l'année, dans la limite du plafond détaillé ci-dessous. Il ne dépend pas de la tranche marginale d'imposition du contribuable : à montant de travaux égal, la réduction d'impôt est identique quel que soit le niveau de revenu, ce qui différencie ce mécanisme d'une déduction du revenu comme celle des Monuments historiques.
Le plafond de travaux sur 4 ans
Le montant des travaux ouvrant droit à réduction est plafonné à 400 000 €, apprécié sur une période de 4 années consécutives. Ce plafond pluriannuel, et non annuel, permet d'étaler une campagne de travaux lourde sur plusieurs exercices fiscaux tout en conservant le bénéfice de la réduction sur l'ensemble de l'enveloppe, dans cette limite globale.
| Taux | Plafond de travaux | Réduction d'impôt maximale |
|---|---|---|
| 30 % (PSMV) | 400 000 € sur 4 ans | 120 000 € |
| 22 % (PVAP) | 400 000 € sur 4 ans | 88 000 € |
Si l'excédent de réduction d'impôt calculé une année donnée dépasse l'impôt dû, le solde non imputé peut se reporter sur les 3 années suivantes. Au-delà de ce délai, la fraction non utilisée est définitivement perdue : un point à anticiper dans le calendrier des travaux et le montage fiscal global du foyer.
Quels travaux sont pris en compte
Le dispositif exige une restauration complète de l'immeuble, pas de simples travaux d'amélioration ou de rénovation partielle. Sont concernés notamment le gros œuvre, la toiture, les façades, les menuiseries extérieures, la remise aux normes des réseaux (électricité, plomberie), et plus largement l'ensemble des travaux déclarés d'utilité publique dans le cadre de l'opération de restauration, sous le contrôle et l'autorisation préalable de l'architecte des Bâtiments de France.
Sont en revanche exclus de l'assiette : le mobilier, la décoration, les travaux d'agrandissement de la surface habitable, et plus généralement tout ce qui relèverait d'un aménagement de confort sans lien avec la restauration du bâti. Un bien destiné à la location meublée n'entre pas non plus dans le champ du dispositif, qui suppose une location nue.
L'engagement de location de 9 ans
Le bénéfice de la réduction d'impôt est conditionné à un engagement de location du bien restauré, nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni l'un de ses ascendants ou descendants.
Contrairement au Denormandie, aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé par le dispositif Malraux lui-même, mais la fixation du loyer reste évidemment contrainte par le marché locatif local et, le cas échéant, par un éventuel encadrement des loyers applicable à la commune.
Hors plafonnement des niches fiscales
La réduction d'impôt Malraux est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € d'avantage fiscal par an et par foyer (article 200-0 A du code général des impôts). Un contribuable déjà proche de ce plafond via d'autres dispositifs (emploi à domicile, investissements outre-mer…) peut donc cumuler une réduction Malraux significative sans que celle-ci vienne buter sur ce plafond, contrairement à ce qui se passerait avec le Denormandie ou le Pinel.
À noter : les Monuments historiques bénéficient également de cette exclusion du plafond des niches fiscales. Ce n'est donc pas un critère qui différencie le Malraux des Monuments historiques entre eux, mais bien un point commun aux deux dispositifs patrimoniaux les plus favorables sur ce plan. Voir notre comparatif Monuments historiques vs Malraux.
Exemple chiffré
Exemple théorique (hypothèses simplifiées). Prenons le cas d'un investisseur au taux marginal d'imposition de 41 %, qui acquiert un appartement de 70 m² dans un immeuble situé en site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, pour 210 000 €, et engage 180 000 € de travaux de restauration complète sous le contrôle de l'ABF, payés pour moitié sur deux années civiles (90 000 € par an).
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition du bâti (hors assiette de la réduction) | 210 000 € |
| Montant des travaux de restauration | 180 000 € |
| Taux applicable (SPR avec PSMV) | 30 % |
| Plafond de travaux applicable | 400 000 € sur 4 ans (non atteint) |
| Réduction d'impôt totale | 180 000 € × 30 % = 54 000 € |
| Étalement | 90 000 € × 30 % = 27 000 € de réduction chaque année de paiement. Si la réduction dépasse l'impôt dû une année, le solde se reporte sur l'impôt des 3 années suivantes. |
Exemple théorique. Il ne tient pas compte des prélèvements sociaux, des revenus fonciers générés par la location, ni de l'évolution possible de la réglementation. Le montant réel de l'économie d'impôt dépend de la situation fiscale personnelle du contribuable ; ce guide fournit une information générale et ne remplace pas une étude personnalisée.
Erreurs fréquentes à éviter
- Confondre secteur patrimonial remarquable et simple centre-ville ancien. Un immeuble ancien de caractère, situé en centre-ville, n'est pas automatiquement en SPR. Seule une vérification officielle du périmètre permet de le confirmer.
- Ne pas distinguer PSMV et PVAP. L'écart de taux entre les deux (30 % contre 22 %) représente jusqu'à 32 000 € de réduction d'impôt sur un plafond de travaux plein : une différence qui justifie une vérification précise avant toute promesse d'achat.
- Lancer des travaux avant l'autorisation de l'ABF. Des travaux engagés sans l'accord préalable de l'architecte des Bâtiments de France peuvent être exclus de l'assiette de calcul, indépendamment de leur nature.
- Oublier le délai de mise en location de 12 mois après l'achèvement des travaux, ou louer meublé plutôt que nu, ce qui remet en cause le bénéfice de la réduction.
Questions fréquentes
30 % du montant des travaux pour un SPR couvert par un PSMV approuvé, 22 % pour un SPR couvert par un PVAP approuvé ou en cas de déclaration d'utilité publique. Le plafond de travaux est de 400 000 € sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € ou 88 000 € selon le taux applicable.
Non, plus pour une opération nouvelle. Ce régime, plusieurs fois prorogé, avait pour dernière échéance connue le 31 décembre 2024 pour les dépenses payées. Depuis le 1er janvier 2025, l'entrée dans le dispositif passe par un SPR avec PSMV ou PVAP approuvé, ou par une restauration déclarée d'utilité publique. Vérifiez toujours le fondement exact avant tout engagement, la réglementation pouvant évoluer.
Non. Elle est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI), au même titre que le dispositif Monuments historiques.
9 ans minimum, en location nue à usage de résidence principale du locataire, avec mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Un bien en secteur patrimonial en vue ?
Un conseiller Optissimmo vérifie avec vous l'éligibilité réelle du secteur et estime le montage fiscal correspondant à votre situation.
Optissimmo est une agence immobilière spécialisée dans l'investissement locatif défiscalisant ; ce guide a une vocation informative et générale et ne remplace pas une étude personnalisée. Nous ne sommes ni avocats fiscalistes ni experts-comptables : pour toute décision engageant votre situation fiscale, rapprochez-vous également de votre conseiller habituel.