Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'achat d'un bien ancien à rénover, suivi de sa mise en location. Son fonctionnement reprend le mécanisme du Pinel, mais s'applique à l'ancien avec travaux, dans des villes moyennes engagées dans un programme de revitalisation de leur centre-ville.
L'objectif affiché par les pouvoirs publics est double : inciter à la rénovation d'un parc de logements anciens souvent vacants ou dégradés, et redonner de l'attractivité aux centres-villes de villes moyennes.
Les conditions d'éligibilité
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, l'opération doit réunir plusieurs conditions cumulatives :
- Localisation : le bien doit se situer dans une commune éligible (voir la section suivante).
- Nature du bien : un logement ancien, acquis en vue de travaux (le dispositif ne s'applique pas au neuf).
- Seuil de travaux : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux), et non 25 % du seul prix d'achat. Ils doivent être facturés par une entreprise et soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (30 % en logement individuel), soit correspondre à au moins 2 des 5 types de travaux prévus (chaudière, isolation des combles, isolation des murs, production d'eau chaude, isolation des fenêtres), soit créer une surface habitable nouvelle. Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
- Location nue : le bien doit être loué non meublé, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
- Plafonds de loyer et de ressources : le loyer et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par zone (détaillés plus bas).
- Engagement de location : 6, 9 ou 12 ans selon le taux de réduction visé.
Point de vigilance : le seuil des 25 % se calcule sur le coût total de l'opération, travaux compris, pas sur le seul prix d'achat. Un montage mal calculé peut faire passer un dossier sous ce seuil et le rendre inéligible : c'est l'un des points que nous vérifions lors de notre étude personnalisée (gratuite et sans engagement).
Les zones éligibles : ACV et ORT expliqués
L'éligibilité au Denormandie ne dépend pas du zonage A/B/C (A Bis, A, B1, B2, C), mais de la situation de la commune. Elle doit soit avoir un besoin important de réhabilitation de l'habitat (liste fixée par arrêté), soit être labellisée Action Cœur de Ville, soit avoir signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). En pratique, deux repères :
- Action Cœur de Ville (ACV) : un programme national qui labellise plus de 240 villes moyennes engagées dans un plan de redynamisation de leur centre.
- Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : une convention signée localement entre une intercommunalité et l'État, qui peut couvrir d'autres communes que les villes ACV.
Le zonage A/B/C (A Bis/A/B1/B2/C) continue d'exister en parallèle : il sert à calculer le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire, pas à déterminer si la ville est éligible. Une ville en zone B2 peut être éligible au Denormandie si elle est ACV ou ORT, tandis qu'une ville en zone A n'y est pas éligible si elle ne l'est pas. Utilisez notre vérificateur d'éligibilité par ville pour vérifier une commune précise. Depuis 2024, les logements situés dans une copropriété en difficulté (administration provisoire ou opération de requalification des copropriétés dégradées) sont aussi éligibles, sans condition de commune. Vous pouvez aussi consulter directement nos pages dédiées à Limoges, Roanne et les autres villes déjà couvertes.
Le taux de réduction d'impôt selon la durée d'engagement
La réduction d'impôt est calculée sur le montant retenu de l'opération (dans la limite des plafonds détaillés ci-dessous), et varie selon la durée de l'engagement de location choisie :
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction maximale (base de 300 000 €) |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € |
La réduction est étalée dans le temps à partir de l'année d'achèvement des travaux : 2 % par an pendant 6 ou 9 ans selon l'engagement initial. Un engagement initial de 6 ans peut être prolongé une ou deux fois de 3 ans (+6 % puis +3 %), un engagement initial de 9 ans une fois de 3 ans (+3 %), sans dépasser 12 ans. Sur 12 ans, cela donne 2 % par an les 9 premières années, puis 1 % par an les 3 dernières. La part de réduction qui dépasse l'impôt dû une année n'est ni reportable ni remboursable.
Les plafonds à connaître
Trois familles de plafonds encadrent le calcul :
- Plafond d'investissement : la base de calcul de la réduction (prix de revient : prix, frais d'acquisition et travaux) est limitée à 300 000 € par contribuable et par an, dans la limite de deux logements, et à 5 500 €/m² de surface habitable (le plafond le plus bas des deux s'applique). Vérifiez ce plafond au regard du prix au m² de votre projet.
- Plafond de loyer : le loyer mensuel maximum se calcule ainsi : plafond de zone (€/m²) × surface utile × coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2). La surface utile est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m². Pour les baux signés en 2026 en métropole, le plafond de zone est de 19,71 €/m² en A bis, 14,64 €/m² en A, 11,80 €/m² en B1 et 10,26 €/m² en B2 et C.
- Plafond de ressources du locataire : ses revenus ne doivent pas dépasser un montant fixé par zone et par composition du foyer, revalorisé chaque année (en 2026, pour une personne seule : 32 530 € en zones B2 et C, 36 144 € en B1, 44 344 € en A et A bis).
Le dispositif est par ailleurs soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € d'avantages fiscaux par an et par foyer, pour l'ensemble des niches concernées.
Exemple chiffré
Exemple théorique. Hypothèses : un logement ancien de 65 m² habitables, sans annexe, dans une commune éligible classée en zone B1. Prix d'achat 120 000 €, frais d'acquisition compris. Travaux facturés par une entreprise : 40 000 €. Coût total : 160 000 €. Les travaux représentent 40 000 ÷ 160 000 = 25 % du total. Engagement de location de 12 ans, bail signé en 2026.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Coût total de l'opération (base retenue, inférieure à 300 000 € et à 65 × 5 500 € = 357 500 €) | 160 000 € |
| Réduction d'impôt (21 % sur 12 ans) | 33 600 € |
| Détail | 2 %/an pendant 9 ans (28 800 €) + 1 %/an pendant 3 ans (4 800 €) |
| Réduction par an | 3 200 € par an les années 1 à 9, puis 1 600 € par an les années 10 à 12 |
| Loyer mensuel plafond hors charges (11,80 € × 0,99 × 65 m², coefficient 0,7 + 19/65 arrondi à 0,99) | ≈ 759 € |
| Rendement locatif brut (759 € × 12 ÷ 160 000 €) | ≈ 5,7 % |
Exemple théorique, hors vacance locative, charges et fiscalité des loyers. La réduction ne s'applique que dans la limite de l'impôt dû chaque année et du plafonnement global de 10 000 €. Le montant réel de la réduction d'impôt dépend de votre situation fiscale personnelle, du bien retenu et de l'évolution des plafonds réglementaires. Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; pour une étude adaptée à votre situation, une simulation avec un consultant reste nécessaire.
Jusqu'à quand investir en Denormandie ?
Le dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, après plusieurs prolongations depuis sa création en 2019. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 inclus. Aucune reconduction au-delà de cette date n'est prévue à ce jour.
Questions fréquentes
Une commune est éligible si elle est labellisée Action Cœur de Ville (plus de 240 communes) ou couverte par une convention ORT. Les logements situés dans une copropriété en difficulté sont aussi éligibles. Ce classement est indépendant du zonage A/B/C. Vérifiez une ville précise avec notre outil d'éligibilité.
Le Denormandie s'applique location par location : un même bien ne peut pas cumuler deux régimes fiscaux, mais rien n'empêche de détenir plusieurs biens sous des régimes différents au sein de son patrimoine. Tout dépend de votre objectif : réduction d'impôt ou revenus locatifs. Un consultant peut vous aider à comparer selon votre situation.
Un engagement de 6 ou 9 ans peut être prolongé par périodes de 3 ans, sans dépasser 12 ans au total, pour obtenir une réduction supplémentaire. Une fois l'engagement définitivement achevé, vous retrouvez une pleine liberté d'usage du bien : le conserver en location libre, l'occuper, ou le revendre.
Une revente anticipée entraîne en principe la reprise des réductions d'impôt déjà obtenues, sauf exceptions limitées (invalidité de 2e ou 3e catégorie, décès, licenciement du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune). C'est un engagement à anticiper dès le départ : voir notre guide détaillé sur la revente anticipée.
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Optissimmo est une agence immobilière spécialisée dans l'investissement locatif défiscalisant (carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI42032017000016055). Ce guide a une vocation informative et générale. Il ne remplace pas une étude personnalisée ni l'avis d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable pour toute décision engageant votre situation fiscale.