Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. On le retrouve aussi sous les noms de « dispositif Jeanbrun » ou de dispositif « relance logement ».
Son principe est nouveau pour la location nue : le propriétaire peut déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur une partie du prix d'achat du logement, en plus des charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien). Jusqu'ici, depuis la fin d'anciens dispositifs comme le Robien ou le Borloo neuf, l'amortissement n'était plus possible qu'en location meublée au régime réel. En contrepartie, le logement doit être loué nu, en résidence principale, à un loyer plafonné, pendant au moins 9 ans.
Quels logements sont éligibles ?
- Une période d'acquisition encadrée : les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c'est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui compte.
- Un immeuble collectif : le dispositif vise les logements situés dans un immeuble d'habitation collectif. Les maisons individuelles en sont exclues.
- Du neuf ou de l'ancien rénové : un logement neuf ou acheté sur plan (VEFA), ou un logement ancien dans lequel des travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et constituent une réhabilitation lourde, ce qui implique notamment d'atteindre un DPE de classe A ou B.
- Pas de zonage : contrairement au Denormandie, le dispositif n'est pas réservé à une liste de communes.
Le régime ne s'applique pas aux droits démembrés (nue-propriété ou usufruit). Il concerne les revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les logements détenus par une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Le dispositif n'est pas compatible avec le régime micro-foncier. Un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du statut du bailleur privé et du Denormandie.
Les obligations de location
- Location nue, à usage de résidence principale du locataire.
- Engagement de 9 ans minimum, avec une mise en location dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition.
- Loyer et ressources du locataire plafonnés, selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social. Les plafonds dépendent de la zone et de la surface du logement et sont actualisés chaque année.
- Pas de location à un proche : le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire, ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
Taux d'amortissement et plafonds
L'amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, qui ne s'amortit pas. Dans l'ancien, le montant des travaux s'ajoute à cette base. Le taux annuel dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
Le montant amorti chaque année est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) lorsque au moins 50 % des loyers bruts des logements concernés proviennent de locations sociales, et de 4 000 € (soit 12 000 €) lorsque au moins 50 % proviennent de locations très sociales. La part d'amortissement qui dépasse le plafond d'une année n'est pas reportable.
Exemple théorique : un appartement neuf acheté 200 000 € (prix net de frais) et loué en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 160 000 € (200 000 × 80 %), soit un amortissement de 5 600 € par an (160 000 × 3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Ce montant vient s'ajouter aux charges déductibles des loyers.
Déficit foncier et revente
Lorsque l'amortissement et les charges dépassent les loyers perçus, le propriétaire constate un déficit foncier. Comme pour tout déficit foncier, la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027), le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable. C'est un point à intégrer dès le départ dans le calcul de rentabilité.
Option, engagement et remise en cause
Le bénéfice du dispositif suppose une option, exercée dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Elle est irrévocable pour le logement concerné.
Si l'engagement n'est pas respecté (vente avant 9 ans, loyer ou ressources au-delà des plafonds, location à un proche, logement laissé vacant…), les amortissements déduits sont réintégrés dans les revenus imposables. Le texte prévoit des exceptions en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.
Point de vigilance : le dispositif est récent. Certaines modalités, comme les critères précis de la réhabilitation lourde ou les justificatifs à fournir, doivent encore être précisées par l'administration fiscale. Faites vérifier votre projet au cas par cas avant de vous engager.
Bailleur privé ou Denormandie ?
Les deux dispositifs visent la location nue en résidence principale, avec des loyers plafonnés, mais leur mécanique est différente :
| Statut du bailleur privé | Denormandie | |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Amortissement déduit des revenus fonciers | Réduction d'impôt de 12 à 21 % |
| Localisation | Pas de zonage, immeuble collectif | Communes « Action Cœur de Ville », sous convention ORT, ou à fort besoin de réhabilitation de l'habitat (liste par arrêté) |
| Logements | Neuf, ou ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition | Ancien avec travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération |
| Engagement | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans |
| Période | Acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028 | Jusqu'au 31 décembre 2027 |
Le choix dépend de votre imposition, de la ville visée et du bien. Un même logement ne peut pas cumuler les deux dispositifs.
Questions fréquentes
C'est le nom couramment donné au statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il permet de déduire chaque année des revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'un logement loué nu (majoré des travaux dans l'ancien), à loyer plafonné, pendant au moins 9 ans.
Non. Le dispositif concerne les logements situés dans un immeuble d'habitation collectif, qu'ils soient neufs ou anciens avec au moins 30 % du prix d'acquisition en travaux de réhabilitation lourde.
De 3 à 5,5 % de la base amortissable selon le logement et le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins la moitié des loyers bruts provient de locations sociales ou très sociales.
Non. Le locataire ne peut appartenir ni au foyer fiscal du propriétaire, ni à sa famille proche : les parents et alliés jusqu'au deuxième degré sont exclus.
Optissimmo et le statut du bailleur privé
Ce guide est informatif : Optissimmo ne propose pas d'investissement sous le statut du bailleur privé. Pour un projet dans l'ancien à rénover, nos conseillers vous accompagnent sur le Denormandie, sans engagement.