La condition qui change tout : SCI à l'IR, pas à l'IS
Une SCI peut porter un investissement Denormandie, mais uniquement si elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI dite « transparente », à l'IR). Chaque associé bénéficie alors de la réduction d'impôt à proportion de ses droits dans la société.
SCI à l'IS : exclue. Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés ne peut pas transmettre l'avantage fiscal Denormandie à ses associés. Si votre SCI existante est à l'IS, la question se pose en amont du montage, avant tout achat.
L'engagement de la société et celui de chaque associé
La société s'engage à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Chaque associé doit, de son côté, s'engager à conserver ses parts jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement de location. Si un associé cède ses parts avant le terme, la réduction qu'il a obtenue est reprise. Si la société vend le logement ou ne respecte plus l'engagement de location, la reprise concerne tous les associés. Ce point est à anticiper avant d'investir à plusieurs (en famille, par exemple).
Qui peut être locataire ?
Le locataire ne peut être ni un associé de la société, ni un membre du foyer fiscal d'un associé. Un ascendant ou un descendant d'un associé peut donc être locataire s'il ne fait pas partie de son foyer fiscal et n'est pas lui-même associé. Les plafonds de loyer et de ressources de la zone s'appliquent normalement.
Pourquoi passer par une SCI
La SCI reste surtout utile pour investir à plusieurs (en famille, entre associés) tout en organisant clairement la répartition du capital et la transmission future, ou pour séparer patrimoine immobilier et patrimoine personnel. Elle n'apporte pas d'avantage fiscal supplémentaire par rapport à un achat en direct : la réduction reste calculée selon les mêmes règles, puis répartie entre associés. Le plafond de 300 000 € par an s'apprécie par contribuable.
À vérifier au cas par cas : le Denormandie relève du même article du Code général des impôts que le Pinel (article 199 novovicies). Les règles sur les sociétés sont donc communes aux deux dispositifs. Avant de structurer un projet à plusieurs associés, faites valider les statuts et le montage par votre notaire ou un avocat fiscaliste.
Questions fréquentes
Non. Seule une société non soumise à l'IS permet aux associés de bénéficier de la réduction, à proportion de leurs droits. Une SCI à l'IS en est exclue.
Chaque associé qui veut bénéficier de la réduction doit s'engager à conserver ses parts jusqu'à la fin de l'engagement de location. L'engagement est individuel : la cession de ses parts par un associé entraîne la reprise de sa propre réduction.
Un projet à plusieurs associés ?
Nous vérifions avec vous la structuration la plus adaptée à votre situation avant tout engagement.