À savoir avant de lire plus loin : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible d'investir en Pinel aujourd'hui : cette comparaison sert à comprendre ce que le Denormandie, toujours ouvert, a en commun avec lui.
Deux dispositifs, une même logique
Le Denormandie a été construit dès l'origine (2019) comme la déclinaison « ancien avec travaux » du Pinel, avec un mécanisme de réduction d'impôt très proche : un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d'un avantage fiscal croissant avec la durée. Les deux dispositifs partageaient les mêmes plafonds de loyer et de ressources locataire par zone.
La différence fondamentale tenait au type de bien et à sa localisation : le Pinel s'appliquait au logement neuf dans les zones tendues (A, A Bis, B1), quand le Denormandie cible le logement ancien à rénover dans des villes moyennes labellisées Action Cœur de Ville ou couvertes par une convention ORT.
Comparatif
| Pinel (fermé depuis le 31/12/2024) | Denormandie (ouvert jusqu'au 31/12/2027) | |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf ou en VEFA | Ancien, avec travaux obligatoires |
| Localisation | Zones tendues A, A Bis, B1 | Communes ACV ou ORT (villes moyennes) |
| Taux de réduction (derniers millésimes) | 9 % (6 ans) · 12 % (9 ans) · 14 % (12 ans) en 2024, ou 12 % · 18 % · 21 % en Pinel+ | 12 % (6 ans) · 18 % (9 ans) · 21 % (12 ans) |
| Condition de travaux | Aucune (logement neuf) | Travaux ≥ 25 % du coût total de l'opération |
À travaux et engagement équivalents, le Denormandie conserve les taux de 12, 18 et 21 %, plus élevés que ceux du Pinel classique en 2024 et identiques à ceux du Pinel+.
Ce qui reste ouvert après le Pinel
Le Denormandie reste ouvert : il a été prorogé pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. Il conserve la même architecture que le Pinel (réduction croissante avec la durée d'engagement, plafonds de loyer et de ressources par zone), avec en plus une obligation de travaux dans un logement ancien. Pour le neuf, la loi de finances pour 2026 a créé un autre mécanisme en location nue, le dispositif dit « Jeanbrun » (statut du bailleur privé). Il repose sur un amortissement et non sur une réduction d'impôt : voir notre guide sur le statut du bailleur privé.
Pour en comprendre le fonctionnement complet, consultez notre guide de référence sur la loi Denormandie 2026.
Questions fréquentes
Non. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. Seuls les investissements réalisés au plus tard à cette date continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt en cours.
Non, la fermeture du dispositif aux nouveaux investissements n'affecte pas les engagements déjà pris : la réduction se poursuit jusqu'au terme prévu pour tout investissement réalisé au plus tard le 31 décembre 2024, si les engagements de location sont respectés.
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