Pourquoi Pau est éligible au Denormandie
Pau est labellisée « Action cœur de ville » (liste officielle des villes Action cœur de ville), ce qui ouvre droit au dispositif Denormandie. Le zonage A/B/C sert seulement à fixer les plafonds de loyer et de ressources : la ville est classée en zone B1.
Pour vérifier l'éligibilité précise d'une adresse donnée à Pau, utilisez notre vérificateur d'éligibilité par ville ou contactez-nous directement : nous vérifions avec vous l'éligibilité exacte de chaque projet.
Le marché immobilier à Pau en chiffres officiels
Pau (64) compte 80 441 habitants et fait partie de la Communauté d'agglomération Pau Béarn Pyrénées. Les chiffres ci-dessous proviennent uniquement de sources publiques ; ils donnent un repère sur le marché local, pas une estimation d'un bien précis.
| Indicateur | Pau | Source |
|---|---|---|
| Population municipale | 80 441 habitants | Insee, via geo.api.gouv.fr |
| Intercommunalité | Communauté d'agglomération Pau Béarn Pyrénées | geo.api.gouv.fr |
| Zonage A/B/C | Zone B1 | Ministère, liste en vigueur depuis le 26 juin 2026 |
| Programme Action cœur de ville | Oui | Liste des villes ACV (Banque des Territoires) |
| Prix médian de vente, appartements | 2 085 €/m² (7 964 ventes) | Statistiques DVF, data.gouv.fr |
| Prix médian de vente, maisons | 2 536 €/m² (1 269 ventes) | Statistiques DVF, data.gouv.fr |
| Loyer d'annonce, appartement | 12,05 €/m² charges comprises (fourchette 9,68 à 15,00) | Carte des loyers 2025, ANIL |
| Loyer d'annonce, T1-T2 | 13,83 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025, ANIL |
| Loyer d'annonce, T3 et plus | 11,00 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025, ANIL |
| Plafond de loyer Denormandie 2026 | 11,80 €/m² hors charges, avant coefficient | Barème 2026, zone B1 |
Prix de vente
Sur les dix derniers semestres disponibles, 7 964 ventes d'appartements ont été enregistrées à Pau, pour un prix médian de 2 085 €/m². La médiane signifie que la moitié des ventes s'est faite en dessous de ce prix, l'autre moitié au-dessus. Ce chiffre mélange des biens rénovés et des biens à rénover : il ne donne pas le prix d'un bien précis. Dans une opération Denormandie, il faut en plus prévoir un budget de travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération.
Loyers de marché et plafond Denormandie
Le loyer d'annonce estimé pour un appartement est de 12,05 €/m² charges comprises (fourchette de 9,68 à 15,00 €/m²), calculé par l'ANIL à partir de 24 067 annonces. Les petites surfaces se louent plus cher au m² (13,83 €/m² pour un T1-T2) que les grandes (11,00 €/m² pour un T3 et plus).
Le plafond Denormandie de la zone B1 est de 11,80 €/m² hors charges, avant application du coefficient multiplicateur. Les deux chiffres ne se comparent pas directement (charges, surface, coefficient), mais la règle est simple : le loyer pratiqué ne peut pas dépasser le plafond, et si le marché local est plus bas que le plafond, c'est le marché qui fixe le loyer réel. C'est ce loyer réaliste qu'il faut retenir dans une simulation.
Villes éligibles proches de Pau
Pour comparer, voici les trois villes éligibles de nos guides les plus proches de Pau (distance à vol d'oiseau entre les centres des communes).
| Ville | Distance | Zonage | Prix médian appartement | Loyer d'annonce appartement |
|---|---|---|---|---|
| Agen | 125 km | Zone B2 | 1 673 €/m² | 10,63 €/m² |
| Perpignan | 273 km | Zone B1 | 1 489 €/m² | 12,18 €/m² |
| Aurillac | 285 km | Zone C | 1 280 €/m² | 9,50 €/m² |
Méthode et sources : prix médians issus des Statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr (fichier mis à jour le 21 octobre 2026, dix derniers semestres disponibles, ventes d'un seul bien hors dépendances, consultables sur explore.data.gouv.fr) ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 (ANIL, ministère chargé du logement : loyers d'annonce charges comprises de logements vides, biens types mis en location au 3e trimestre 2025) ; zonage selon la liste officielle des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 ; population et intercommunalité selon geo.api.gouv.fr (Insee). Données consultées le 3 novembre 2026.
Prix moyen au m² dans l'ancien à Pau
TODO
Loyer moyen constaté à Pau
TODO
Quartiers concernés à Pau (Action cœur de ville / périmètre ORT)
TODO
Nos projets à Pau
TODO
Exemple théorique de loyer plafond à Pau
Hypothèses : un T4 de 88 m² de surface utile (sans annexe), loué nu avec un bail signé en 2026, en zone B1.
- Plafond de la zone B1 en 2026 : 11,80 €/m² par mois, hors charges
- Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / 88 = 0,92 (arrondi à deux décimales, plafonné à 1,2)
- Loyer plafond : 11,80 € × 88 m² × 0,92 = 955,33 € par mois hors charges
À noter : ce calcul porte uniquement sur le plafond de loyer réglementaire, fixé par zone et indépendant du marché locatif local. Il ne préjuge pas du prix d'acquisition ni du montant de travaux nécessaires pour votre projet à Pau : utilisez notre simulateur avec vos propres chiffres pour obtenir une estimation complète (réduction d'impôt, effort mensuel estimé).
Les conditions à respecter, comme partout en France
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (voir notre calculateur dédié)
- Location nue, en résidence principale du locataire
- Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, pour une réduction d'impôt de 12 à 21 %
- Respect des plafonds de loyer (zone B1) et de ressources du locataire
Un projet à Pau ?
Échangez directement avec un conseiller, ou simulez d'abord votre économie d'impôt en trois questions.