La règle du seuil de travaux
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, c'est-à-dire du prix de revient du logement : prix d'achat, frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence) et travaux. Le seuil ne se calcule donc pas sur le seul prix d'achat.
Exemple d'erreur fréquente : pour un bien acheté 150 000 € frais d'acquisition compris, avec 40 000 € de travaux, certains calculent 40 000 / 150 000 = 27 % et pensent le seuil atteint. Le calcul correct est 40 000 / (150 000 + 40 000) = 21 %, sous le seuil de 25 %. Le dossier n'est pas éligible en l'état.
Quelles catégories de travaux sont reconnues
Les travaux doivent remplir l'une des conditions suivantes :
- Amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 20 % en logement collectif, ou 30 % en logement individuel.
- Au moins 2 des 5 types de travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres.
- Création de surface habitable nouvelle.
Après travaux, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh/m²/an. Les travaux doivent être réalisés et facturés par une entreprise : les travaux faits par vous-même et les matériaux que vous achetez directement ne comptent pas. Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
Les travaux purement esthétiques (peinture seule, décoration) sans lien avec ces objectifs ne suffisent en principe pas à eux seuls à constituer l'assiette de calcul : ils doivent s'inscrire dans un programme de travaux plus large répondant à l'un des critères ci-dessus.
Ce qui compte dans le montant des travaux
- Le coût des travaux facturés par une entreprise (fourniture et pose), factures à l'appui.
- Les honoraires de maîtrise d'œuvre (architecte, bureau d'études) : leur prise en compte est à faire valider au cas par cas.
Les frais de notaire et autres frais d'acquisition ne comptent pas dans le montant des travaux. Ils entrent en revanche dans le coût total de l'opération, donc dans le calcul du ratio : ils font baisser le pourcentage de travaux.
Vérifiez votre propre projet
Plutôt que de calculer ce ratio à la main, utilisez notre calculateur dédié : indiquez le prix d'achat frais d'acquisition compris et le montant des travaux envisagés, et obtenez immédiatement le pourcentage atteint et, le cas échéant, le montant de travaux supplémentaire nécessaire pour passer le seuil.
Utiliser le calculateur de travaux éligibles →
Questions fréquentes
Sur le coût total de l'opération (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux), pas sur le seul prix d'achat. C'est l'erreur de calcul la plus fréquente.
Les textes consultés ne le précisent pas. Faites valider le traitement de chaque poste par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) avant de vous engager.
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Nous validons avec vous l'éligibilité exacte de votre projet avant tout engagement.