Les trois cas ci-dessous sont des exemples théoriques. Ils ne correspondent pas à des dossiers clients. Les hypothèses sont indiquées pour chaque cas, avec les règles en vigueur pour un bail signé en 2026 : plafonds de loyer 2026, coefficient multiplicateur, plafonds de 300 000 € et 5 500 €/m². Chaque exemple retient un engagement de location de 12 ans (réduction de 21 % : 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans). Le prix d'achat inclut les frais d'acquisition. Les travaux sont facturés par une entreprise.
Le loyer plafond se calcule ainsi : plafond de la zone × coefficient multiplicateur × surface utile. Le coefficient vaut 0,7 + 19 ÷ surface utile, sans dépasser 1,2.
Exemple 1 : T3 de 60 m² en zone B2 ou C
| Hypothèses | 60 m² habitables, sans annexe. Prix 105 000 €, travaux 45 000 € |
|---|---|
| Coût total de l'opération | 150 000 € (travaux : 45 000 ÷ 150 000 = 30 %, seuil de 25 % atteint) |
| Base retenue | 150 000 € (sous les plafonds de 300 000 € et de 60 × 5 500 € = 330 000 €) |
| Réduction d'impôt (21 %, 12 ans) | 31 500 € : 3 000 €/an pendant 9 ans, puis 1 500 €/an pendant 3 ans |
| Loyer plafond hors charges | 10,26 € × 1,02 (0,7 + 19 ÷ 60, arrondi) × 60 m² ≈ 628 €/mois |
| Rendement brut | 628 € × 12 ÷ 150 000 € ≈ 5,0 % |
Exemple 2 : T2 de 40 m² en zone B1
| Hypothèses | 40 m² habitables, sans annexe. Prix 80 000 €, travaux 30 000 € |
|---|---|
| Coût total de l'opération | 110 000 € (travaux : 30 000 ÷ 110 000 = 27,3 %, seuil de 25 % atteint) |
| Base retenue | 110 000 € (sous les plafonds de 300 000 € et de 40 × 5 500 € = 220 000 €) |
| Réduction d'impôt (21 %, 12 ans) | 23 100 € : 2 200 €/an pendant 9 ans, puis 1 100 €/an pendant 3 ans |
| Loyer plafond hors charges | 11,80 € × 1,18 (0,7 + 19 ÷ 40, arrondi) × 40 m² ≈ 557 €/mois |
| Rendement brut | 557 € × 12 ÷ 110 000 € ≈ 6,1 % |
Exemple 3 : T2 de 45 m² en zone A, plafond au m² atteint
| Hypothèses | 45 m² habitables et une cave de 6 m². Prix 190 000 €, travaux 70 000 € |
|---|---|
| Coût total de l'opération | 260 000 € (travaux : 70 000 ÷ 260 000 = 26,9 %, seuil de 25 % atteint) |
| Base retenue | 247 500 € : la base est limitée à 45 m² × 5 500 € = 247 500 €, inférieur au coût total |
| Réduction d'impôt (21 %, 12 ans) | 51 975 € : 4 950 €/an pendant 9 ans, puis 2 475 €/an pendant 3 ans |
| Loyer plafond hors charges | Surface utile : 45 + 6 ÷ 2 = 48 m². 14,64 € × 1,10 (0,7 + 19 ÷ 48, arrondi) × 48 m² ≈ 773 €/mois |
| Rendement brut | 773 € × 12 ÷ 260 000 € ≈ 3,6 % |
Ces exemples montrent l'effet de la zone et de la surface. Un petit logement bénéficie d'un coefficient plus élevé, donc d'un loyer plafond au m² plus haut. En zone tendue, le prix au m² peut dépasser le plafond de 5 500 €/m² : la part du coût qui dépasse ce plafond n'ouvre pas droit à réduction.
Limites de ces exemples : ils ne tiennent compte ni du crédit, ni des charges, ni de la vacance locative, ni de l'imposition des loyers. La réduction ne s'impute que dans la limite de l'impôt dû chaque année (la part non utilisée n'est ni reportable ni remboursable) et du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les plafonds de loyer sont révisés chaque année. Utilisez notre simulateur pour une estimation avec vos propres chiffres.
Nos réalisations
Pour des projets réels, consultez nos réalisations : à Béziers, le projet Saint-Saëns (T5 de 104 m², loué 825 €/mois, rentabilité 4,48 %, livré) ; à Châtel-Guyon, l'ancien Hôtel Métropole (T2 de 36 à 41 m², loyer moyen 460 €/mois, rentabilité moyenne 4,4 %, en cours de livraison) ; à Ars-sur-Moselle, Le Domaine du Château (un T4 de 112 m², en cours de réalisation).
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